广东快乐十分

GO
登陆
投资分析
投资洪流之下,全球头号资产有何甄选秘笈?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:wlslzpc.com(半求·房地内参) 2020-06-23 15:57:00点击432


导读:
■资本涌入,“写字楼经济”催生投资新风潮
■头部资产——价值倍增王牌
■从全球500强企业择址共性,话头部资产的四大维度投资秘笈
■卓越·前海壹号T1高区,塔尖人士的财富所向
正文:

■资本涌入,“写字楼经济”催生投资新风潮

一幢写字楼就相当于一个巨大的磁场,源源不断地吸引着资金流、信息流、人流以及物流,在刺激着大楼本身发达的人脉网络的同时,还惠及周边片区的商业活动、餐饮、休闲娱乐等产业,产生着强大的财富效应与辐射扩散作用,这就是所谓的“写字楼经济”。

放眼全球,主流城市核心地区的优质写字楼一直是世界巨富、国际巨擘的投资最爱,如今,写字楼日渐凸显的市场商机的促使着资本变得更加狂热起来,投资者们已经开始像买住宅般将大量的资金投向写字楼产品。据戴德梁行报告,深圳已成为中国房地产大宗投资的重要目的地之一,其中,写字楼是整个深圳大宗交易最受欢迎的标的,大宗投资占全国总交易量近1/5,2019年累计成交31宗,成交额达507亿元,同比增长77%,创下历史新高。

如今在全球经济增速放缓的情况下,长期持有投资回报率可观的高端写字楼物业已在引领着投资的新风潮。然而,高端的写字楼产品一次性投资的成本之大,对购买者的专业要求极高。在庞大的写字楼投资领域中,如果选择得当,未来收益必定是平稳且长久,但在短期内能够真正了解到写字楼真实价值者少之又少。尤其是在“物以稀为贵”的市场铁律下,高端写字楼的好坏评估,在很大程度上影响着投资与企业择址积极性。

■头部资产——价值倍增王牌

统观深圳这座年轻的国际化大都市,40年间的发展形成了多中心的城市格局,如今的写字楼市场形势更为冷热不均,正呈现出“冰火两重天”的景象。

一方面,写字楼供求比例严重失衡,部分产品严重过剩:第一太平戴维斯的报告指出,2020年第一季度,深圳写字楼平均空置率达26.2%,而今年预计共有134万㎡写字楼交付,从这一点来看,深圳写字楼供大于求。

另一方面,奇缺的高端产品投资过热:近年来深圳的金融、科技等产业快速发展,培育了国内最强的民营企业孵化能力,诞生了一批世界500强企业与新兴科技公司,它们又联动上下游产业聚集与产业链延伸,成为了长期以来支撑深圳写字楼市场的核心要素,然而市场上所能提供给他们的写字楼凤毛麟角,从这一点来看,客户对高端写字楼的需求,远远超过开发商能提供的产品量。

不难得见,在鱼龙混杂的写字楼市场中,优胜劣汰正在加速,而真正有效的资产品类亦在快速收缩,对于身价上亿的资产人士而言,更应将资金聚焦于头部资产,才能使其成为身价倍增的王牌。



■从全球500强企业择址共性,话头部资产的四大维度投资秘笈

那么,头部资产究竟有何共性?

但凡稍微了解世界500强企业的择址,它们的共性关键词永远逃不脱“顶级”、“地标”等标签。如被称作纽约心脏的曼哈顿CBD,成就了纽约繁华,时代广场更被称为“世界的中心点”,全长不过500米的华尔街汇聚了全球顶级商务;巴黎的拉德芳斯是法国经济繁荣的象征,聚集了法国一半的大企业总部,每年吸引约200万游客慕名而至;伦敦金融城是英国乃至全球金融垄断资本的心脏,375家世界500强在此设立分公司或办事处,这里管理着全球4万多亿美元的资产……

可见,无论是纽约曼哈顿、巴黎拉德芳斯还是伦敦金融城,或是北京国贸、上海陆家嘴……无一不是以CBD为核心聚集高端商务,最终影响一座城市的政经格局,它们都是城市现代化的象征、是国际大都市经济命脉的核心、更是汇聚无数血脉的城市心脏!

镜鉴世界500强企业择址的黄金法则,基于深圳目前写字楼现状,资产人士在对写字楼的选择上,理应着眼于市场并放眼于全球趋势。而论及价值排序,头部资产担纲首位,在此情况下,唯有在地段、地标、产品、高区等维度对头部资产加以甄别,方可洞见倍利端倪。

①地段甄别

在房产各个品类中,具有房产增值和租金收益双重保障的写字楼,堪为创造价值的表率,具备天然的利润信号。写字楼所面对的是以效率为王的企业,而效率本身对聚焦、扎堆的依赖程度较高,这就决定了唯有置身于城市核心有效地段的商办群中的写字楼,才是价值创造之最。

再者,房产的增值有赖于土地的增值,当深圳的写字楼供应量逐渐增大时,随着核心地段写字楼产品的不断去化,稀缺程度自然是无以复加。因此,对于完成了原始积累的资产人士而言,配置该类写字楼产品已是自然的资产动作。

②地标甄别

每一座地标写字楼无不是城市形象的标志,凸显着城市的发展水平与文明高度,代表着城市独有的精神内涵,创造着无限的财富价值。地标写字楼历来也是资产保值增值的守护神,以美国曼哈顿为例,在美国陷入次级债经济危机时,曼哈顿的地标写字楼价格却能在深受其害的房地产市场中逆势攀升,与其屹立不倒的全球地位关系重大。

如今在国际化大都市中的建筑,不断向上求取空间已是共识,在此情况下,高度几乎就成为判断某建筑是否能成为地标的唯一标准。目前深圳写字楼楼栋数量超过8000栋,高度超过280米的写字楼仅18栋,对外可售的仅为4栋,这种地标无疑就是象征财富的信号。

③产品甄别

对于写字楼而言,高颜值彰显企业形象,高品质加持企业办公效能,内外兼修,是对渴望美好商务办公的另一种角度的完美诠释,也就是说只有符合美感与使用双重体验标准的产品才是其中翘楚。所谓美感强调的是空间设计、艺术设计等,而使用体验则细化到了办公环境调节、电梯效率、停车场系统、物管等方面。

此外,在品牌为王的时代,大品牌的写字楼内部,由于大量名企的入驻和写字楼大品牌本身的辐射效应,会形成相近的集群和圈层,今儿会影响与其合作的千万家上下游企业协同发力,汇聚城市财富。因此,写字楼品牌能否匹配区域的未来价值与企业前景,已成为当前及未来企业客户会否愿意长期持有的决定条件。

④高区甄别

通过分析可发现,相比于中层区和底层区,高层区写字楼有几个显著的特点:高、贵、少!一般来说,除了证券、金融等行业为了方便客户进出,通常会选择底层写字楼外,大型企业,尤其是世界500强企业,更倾向于选择高层区作为“大本营”,尤其是核心区域地标级建筑的高层区,才足以体现企业傲视群雄的行业价值缔造者形象。

高区写字楼独具大视野、高价值、极稀缺优势,连续多年雄踞“全球最贵写字楼市场榜单”首位的香港中环,香港金管局、李嘉诚、AIA、American Club等顶层“贵族”们无一不代表着香港首屈一指的财富风向标。因此,选择地标之姿的高区,价值空间之大无可估量。

■卓越·前海壹号T1高区,塔尖人士的财富所向

深圳的城市中心发展一路向西,在多重国家层面的战略叠加之下,前海凭借其重大的市政配套、大批高端写字楼的扎堆、国际知名企业的入驻,已集齐了畅旺区域的所有要素,已成为企业首选的高增量区域,未来,区域内高端的写字楼需求量持续上涨已是必然。按照上述头部资产的甄选维度,卓越·前海壹号T1高区的价值自然是不遑多让。

论地段,项目所处的桂湾被定位为前海金融核心商务区,有“中国未来经济首都”之美誉,前海管理局首投700亿全力推进建设,将其打造为前海各项配套最先成熟与商务氛围最成熟的片区,是前海产业的制高点。随着价值的不断兑现,未来更有望成为具备全球影响力的战略级金融中心,地段价值独一无二。

论地标,目前深圳高度超过280米的写字楼仅18栋,项目正是深圳小于1/18的头部资产,且在这其中可售的仅4栋,也就是说,对于投资者/机构而言,要想持有这样的顶级写字楼,只有1/4的机会。在物以稀为贵的价值推演之下,卓越·前海壹号T1高区的价值潜力可当几何?

论产品,项目由中国领先城市综合运营商卓越集团邀请全球顶级团队共同打造,誉满全球,耗资1亿、31米天际穹顶首层大堂、9米层高、近7000块天然石材镶嵌、1000个昼夜、8m/s的电梯速度、30m³/ (h/人)的新风量……一个个数字背后,是对项目面子与里子的匠心雕琢,如此天际头部资产,助力企业驰骋商务资本疆场。

论高区,42F之上,东望深圳湾后海总部基地,西眺大铲湾码头、前海湾,南面妈湾、蛇口中心,北向欢乐海岸2.0、桂湾,奢享无遮挡塔尖视野,远眺世界湾区未来格局。择址于此,360度俯瞰全球金融舞台;见证湾区时代变迁,无界商务视野格局,帷幄财富。

如今,项目已有互联网、银行、物流、通讯、文化等行业的多家百强知名企业入驻,名企集聚效应日益明显。加之片区坐拥亚洲最大交通枢纽,9+2+1陆海空立体交通网络,构筑联通世界的商务效率,国际名校、航母商业、城市绿洲的环绕,赋予卓越·前海壹号T1项目以更多价值内涵。

目前,前海壹号T1建面约579-2614㎡的高区塔尖资产已全球启幕,壹号资产,塔尖人士的财富所向。


免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。